துபாயின் நிலச்சொத்து மதிப்பீடு உண்மையா? நீர்க்குமிழா?
சென்ற இரண்டாண்டுகளாகவே முதலீட்டாளர்களிடையே இந்தக் கேள்வி உலவி வருகின்றது. ஆனாலும், விலையேற்றத்தில் சரிவையோ, சொத்து கைமாறுதல்களில் தேக்க நிலையையோ இதுவரையில் காணமுடியவில்லை. இத்துடன் மேன்மேலும் முடுக்கிவிடப்படுகின்ற கட்டுமானப் பணிகளும் உடன்சேர்ந்து முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையை உறுதிப்படுத்துகின்றனவேயன்றி, துபாயின் நிலச்சொத்து மதிப்பீடு நீர்க்குமிழ்தான் என்னும் சந்தேகத்தை உறுதிப்படுத்தவில்லை.
நடுத்தர மக்களின் எட்டுதலுக்குள் எனப்படும் குடியிருப்புகளில் சதுர அடிக்கு தோராயமான விலை 1750திர்ஹம்கள் என்ற அளவில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விலை இருக்கின்றது. கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு சந்தையில் இருக்கும் மதிப்பின்படி இந்த விலை இன்னும் அதிகமாகும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில்லாமல் நட்சத்திர அந்தஸ்த்துள்ள தனிவீடுகளென்றால் விலையை அப்படியே மூன்று நான்கு மடங்காக்கிக்கொள்ளுங்கள், நகரை விட்டு ஒதுங்கியுள்ள இடங்களில்தான் வீடும் கிடைக்கும்.
இப்படி விலையேறிப்போனதன் காரணம்தான் என்ன?
எனது தனிப்பட்ட கருத்தாக நான் சொல்வது, இந்த முன்னேற்றத்திற்குக் காரணம், ஆட்சியாளர்களின் அணுகுமுறை.
என்னதான் சுதந்திரமான நாடாக இருந்தாலும்
குற்றங்கள் குறைவாக நிகழ்வது,
நட்சத்திர உயர் அந்தஸ்த்து வாழ்க்கை இருப்பதை பல பணக்காரர்களுக்கு விளக்கி அவர்களை ஈர்ப்பது,
இந்திய, அரபு நாட்டைச் சேர்ந்தவர்களை மட்டுமல்லாமல் ஏகப்பட்ட அளவில் ஐரோப்பியர்களை ஈர்த்தது,
வரியில்லாத வருமானம்,
இப்படியாக ஒவ்வொன்றாக அடுக்கிக்கொண்டே போகலாம்.
அனைத்திற்கும் மேலாக, துபாயில் அன்னியர்கள் நிலச்சொத்து வாங்கலாம் என்னும் சட்டத்தை அறிவித்தது. 2002இல் இந்த அறிவிப்பு வந்தது. அமெரிக்க, ஐரோப்பிய, கனடிய, சிங்கப்பூரிய இடங்களில் வசிக்கும் வெளிநாட்டவர்க்கு இது ஒன்றும் புதிதல்ல; வளைகுடாவாசிகளுக்கு ஐந்தாவது வருடமாக இது புதிது.
இந்தப் புதிய அறிவிப்பிற்குப் பின்னர் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விலையேற்றம் அவற்றைப்போலவே விண்ணை நோக்கி உயர்ந்துகொண்டிருக்கிறது.
இது செயற்கையான விலையேற்றமா என்னும் சந்தேகம் இரண்டாண்டுகளாகத்தான் சந்தையில் நிலவுகிறது. அதுவரையில் விலையேற்றம் குறித்து யாரும் கவலைப்பட்டதாகத் தெரியவில்லை. ஒருபக்கம் சந்தேகம் அது பாட்டிற்கு சந்தையில் நிலவிக்கொண்டிருக்க மறுபக்கம் வங்கிகள் மக்களுக்கு பணத்தைக் கடனாக வழங்கி சொத்தினை வளைத்துப்போட வைத்துக்கொண்டிருக்கின்றன.
வங்கிகள் கடன் வழங்கும் முறையில் நமது நாட்டிற்கும் துபாய்க்கும் பெரிய வித்தியாசமெல்லாம் கிடையாது. குறிப்பிட்ட சதவீதத்தை முதலீட்டாளர் தரவேண்டும், குறிப்பிட்ட தேதியில் குடியிருப்பு கைக்கு வரும், மீதித்தொகையை 10 முதல் 20 வருடத்தில் மாதாந்திரத் தவணையாகத் திருப்பித் தரலாம்.
நமக்கு வீடு வாங்கப் பணம் தரும் முகவர்களுடன் சேர்ந்து விற்பனையாளர்களும் சொல்வதைப் போலவே இங்கேயும்,
'பொஸஷன் எடுத்துட்டு ரென்ட்டுக்கு வுடுங்க சார். ரென்ட்ட வாங்கி ட்யூ கட்டுங்க சார். பத்துப்பதினஞ்சு வருஷத்துல ப்ராப்பர்ட்டி நம்மள்து. ப்ரைசும் ஃபோர் டைம்ஸ் அப்ரிசியேட் ஆகிரும். கை மாத்திவுட்டுட்டா லைஃபுல செட்டில் ஆகிடலாம்'
போன்ற ஆசை வாசகங்கள் உண்டு.
யோசித்துப் பார்த்து ஓரளவிற்கு மற்ற முதலீடுகளையும் வைத்துக்கொண்டு துபாயில் நிலச்சொத்து வாங்கலாமே தவிர, இதுவே பிரதானமான முதலீடு என்றால், வாங்காமலிருப்பதே நல்லது. ஆனால், நமது வயது 25 முதல் 30இற்குள் இருக்கையில் இன்னமும் பதினைந்து வருடங்களுக்கு துபாயில் வேலை வாய்ப்பை எதிர்பார்க்கலாம் என்னும் திட்டத்தில் இருப்போர்க்கு இது நல்ல முதலீடாக அமையலாம். வாடகைக்கு இருப்பதற்கு தவணை முறையில் வீட்டை வாங்கலாம். (மீண்டும் அதே அதே...மற்ற நாடுகளில் குடியிருப்போர்க்கு இது புதிதல்ல).
விலையேற்றம் நீர்க்குமிழ்தான் என்னும் சார்பு நிலையான முடிவிற்கு வருகின்ற அதே சமயத்தில்,
1.
எம்மார் ப்ராப்பர்ட்டீஸ் என்னும் நிறுவனம் தனது புர்ஜ் துபாய் புறத்திட்டிற்காக (Project) ஒதுக்கியிருக்கும் தொகை இருபதாயிரம் மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள். துபாயைத் தலைமையகமாக கொண்டு இயங்கும் இந்த எம்மார் ப்ராப்பர்ட்டீஸ், சவூதி அரேபியாவில் வரவிருக்கும் மன்னர் அப்துல்லாஹ் பொருளியல் நகரில் (King Abdullah Econimic City) முதலீடு செய்யவிருக்கும் தொகை பத்தயிரம் மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள்.
2.
துபாய் வணிக விழாவிற்கு வரும் வெளிநாட்டவரின் எண்ணிக்கை ஒரு மில்லியன் நபர்கள்.
3.
வணிக விழா நாள்களில் மட்டுமான விற்பனையின் மதிப்பு ஆயிரத்தெண்ணூற்றிருபது மில்லியன் அமெரிக டாலர்கள்.
4.
2005ம் ஆண்டின் கணக்கெடுக்கப்பட்ட சிறுகொள்முதல் வாங்கும் திறன் (Estimated retail potential) ஒன்பதாயிரத்து ஐநூறு மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள்.
இப்படிப்பட்ட கணக்கெடுப்புகளால் விலையேற்றம் நீர்க்குமிழி அன்று; முதலீட்டிற்கேற்ற வருமானத்திற்கான வாய்ப்புகள் இருக்கின்றன என்னும் முடிவுக்கும் வரவேண்டியதாக இருக்கிறது.
அன்புடன்
ஆசாத்
புள்ளி விவரங்களுக்கான ஆதாரம்: MEED, ஏப்ரல் 2006.
துபாயின் கட்டுமானப் பணிகள் குறித்த எனது இன்னொரு கட்டுரை மரத்தடியில்.
சென்ற இரண்டாண்டுகளாகவே முதலீட்டாளர்களிடையே இந்தக் கேள்வி உலவி வருகின்றது. ஆனாலும், விலையேற்றத்தில் சரிவையோ, சொத்து கைமாறுதல்களில் தேக்க நிலையையோ இதுவரையில் காணமுடியவில்லை. இத்துடன் மேன்மேலும் முடுக்கிவிடப்படுகின்ற கட்டுமானப் பணிகளும் உடன்சேர்ந்து முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையை உறுதிப்படுத்துகின்றனவேயன்றி, துபாயின் நிலச்சொத்து மதிப்பீடு நீர்க்குமிழ்தான் என்னும் சந்தேகத்தை உறுதிப்படுத்தவில்லை.
நடுத்தர மக்களின் எட்டுதலுக்குள் எனப்படும் குடியிருப்புகளில் சதுர அடிக்கு தோராயமான விலை 1750திர்ஹம்கள் என்ற அளவில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விலை இருக்கின்றது. கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு சந்தையில் இருக்கும் மதிப்பின்படி இந்த விலை இன்னும் அதிகமாகும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில்லாமல் நட்சத்திர அந்தஸ்த்துள்ள தனிவீடுகளென்றால் விலையை அப்படியே மூன்று நான்கு மடங்காக்கிக்கொள்ளுங்கள், நகரை விட்டு ஒதுங்கியுள்ள இடங்களில்தான் வீடும் கிடைக்கும்.
இப்படி விலையேறிப்போனதன் காரணம்தான் என்ன?
எனது தனிப்பட்ட கருத்தாக நான் சொல்வது, இந்த முன்னேற்றத்திற்குக் காரணம், ஆட்சியாளர்களின் அணுகுமுறை.
என்னதான் சுதந்திரமான நாடாக இருந்தாலும்
குற்றங்கள் குறைவாக நிகழ்வது,
நட்சத்திர உயர் அந்தஸ்த்து வாழ்க்கை இருப்பதை பல பணக்காரர்களுக்கு விளக்கி அவர்களை ஈர்ப்பது,
இந்திய, அரபு நாட்டைச் சேர்ந்தவர்களை மட்டுமல்லாமல் ஏகப்பட்ட அளவில் ஐரோப்பியர்களை ஈர்த்தது,
வரியில்லாத வருமானம்,
இப்படியாக ஒவ்வொன்றாக அடுக்கிக்கொண்டே போகலாம்.
அனைத்திற்கும் மேலாக, துபாயில் அன்னியர்கள் நிலச்சொத்து வாங்கலாம் என்னும் சட்டத்தை அறிவித்தது. 2002இல் இந்த அறிவிப்பு வந்தது. அமெரிக்க, ஐரோப்பிய, கனடிய, சிங்கப்பூரிய இடங்களில் வசிக்கும் வெளிநாட்டவர்க்கு இது ஒன்றும் புதிதல்ல; வளைகுடாவாசிகளுக்கு ஐந்தாவது வருடமாக இது புதிது.
இந்தப் புதிய அறிவிப்பிற்குப் பின்னர் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விலையேற்றம் அவற்றைப்போலவே விண்ணை நோக்கி உயர்ந்துகொண்டிருக்கிறது.
இது செயற்கையான விலையேற்றமா என்னும் சந்தேகம் இரண்டாண்டுகளாகத்தான் சந்தையில் நிலவுகிறது. அதுவரையில் விலையேற்றம் குறித்து யாரும் கவலைப்பட்டதாகத் தெரியவில்லை. ஒருபக்கம் சந்தேகம் அது பாட்டிற்கு சந்தையில் நிலவிக்கொண்டிருக்க மறுபக்கம் வங்கிகள் மக்களுக்கு பணத்தைக் கடனாக வழங்கி சொத்தினை வளைத்துப்போட வைத்துக்கொண்டிருக்கின்றன.
வங்கிகள் கடன் வழங்கும் முறையில் நமது நாட்டிற்கும் துபாய்க்கும் பெரிய வித்தியாசமெல்லாம் கிடையாது. குறிப்பிட்ட சதவீதத்தை முதலீட்டாளர் தரவேண்டும், குறிப்பிட்ட தேதியில் குடியிருப்பு கைக்கு வரும், மீதித்தொகையை 10 முதல் 20 வருடத்தில் மாதாந்திரத் தவணையாகத் திருப்பித் தரலாம்.
நமக்கு வீடு வாங்கப் பணம் தரும் முகவர்களுடன் சேர்ந்து விற்பனையாளர்களும் சொல்வதைப் போலவே இங்கேயும்,
'பொஸஷன் எடுத்துட்டு ரென்ட்டுக்கு வுடுங்க சார். ரென்ட்ட வாங்கி ட்யூ கட்டுங்க சார். பத்துப்பதினஞ்சு வருஷத்துல ப்ராப்பர்ட்டி நம்மள்து. ப்ரைசும் ஃபோர் டைம்ஸ் அப்ரிசியேட் ஆகிரும். கை மாத்திவுட்டுட்டா லைஃபுல செட்டில் ஆகிடலாம்'
போன்ற ஆசை வாசகங்கள் உண்டு.
யோசித்துப் பார்த்து ஓரளவிற்கு மற்ற முதலீடுகளையும் வைத்துக்கொண்டு துபாயில் நிலச்சொத்து வாங்கலாமே தவிர, இதுவே பிரதானமான முதலீடு என்றால், வாங்காமலிருப்பதே நல்லது. ஆனால், நமது வயது 25 முதல் 30இற்குள் இருக்கையில் இன்னமும் பதினைந்து வருடங்களுக்கு துபாயில் வேலை வாய்ப்பை எதிர்பார்க்கலாம் என்னும் திட்டத்தில் இருப்போர்க்கு இது நல்ல முதலீடாக அமையலாம். வாடகைக்கு இருப்பதற்கு தவணை முறையில் வீட்டை வாங்கலாம். (மீண்டும் அதே அதே...மற்ற நாடுகளில் குடியிருப்போர்க்கு இது புதிதல்ல).
விலையேற்றம் நீர்க்குமிழ்தான் என்னும் சார்பு நிலையான முடிவிற்கு வருகின்ற அதே சமயத்தில்,
1.
எம்மார் ப்ராப்பர்ட்டீஸ் என்னும் நிறுவனம் தனது புர்ஜ் துபாய் புறத்திட்டிற்காக (Project) ஒதுக்கியிருக்கும் தொகை இருபதாயிரம் மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள். துபாயைத் தலைமையகமாக கொண்டு இயங்கும் இந்த எம்மார் ப்ராப்பர்ட்டீஸ், சவூதி அரேபியாவில் வரவிருக்கும் மன்னர் அப்துல்லாஹ் பொருளியல் நகரில் (King Abdullah Econimic City) முதலீடு செய்யவிருக்கும் தொகை பத்தயிரம் மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள்.
2.
துபாய் வணிக விழாவிற்கு வரும் வெளிநாட்டவரின் எண்ணிக்கை ஒரு மில்லியன் நபர்கள்.
3.
வணிக விழா நாள்களில் மட்டுமான விற்பனையின் மதிப்பு ஆயிரத்தெண்ணூற்றிருபது மில்லியன் அமெரிக டாலர்கள்.
4.
2005ம் ஆண்டின் கணக்கெடுக்கப்பட்ட சிறுகொள்முதல் வாங்கும் திறன் (Estimated retail potential) ஒன்பதாயிரத்து ஐநூறு மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்கள்.
இப்படிப்பட்ட கணக்கெடுப்புகளால் விலையேற்றம் நீர்க்குமிழி அன்று; முதலீட்டிற்கேற்ற வருமானத்திற்கான வாய்ப்புகள் இருக்கின்றன என்னும் முடிவுக்கும் வரவேண்டியதாக இருக்கிறது.
அன்புடன்
ஆசாத்
புள்ளி விவரங்களுக்கான ஆதாரம்: MEED, ஏப்ரல் 2006.
துபாயின் கட்டுமானப் பணிகள் குறித்த எனது இன்னொரு கட்டுரை மரத்தடியில்.
Comments
இதை நீங்கள் துபாய் ரியல் எஸ்டேட் குறித்த உண்மை நிலையாக வைத்துள்ளீர்கள். இதையே நீங்கள் உங்கள் உண்மை பெயரில்லாமல் ஒரு அலம்பலோடு வைத்தால் ஆகா ஓகோ என்பார்கள். இப்போது உங்களுக்கு கிடைக்கப் போவது கொ.ப.செ. பட்டம் மட்டுமே.